Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, dass der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einem Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen kann, ist regelmäßig darin ergänzend auszulegen, dass diese Regelung auch für juristische Personen gilt und dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können.  (vgl. BGH-Urteil vom 28.06.2019 – X ZR 215/18).

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 28.06.2019 entschieden, dass eine Bestimmung in einer Teilungserklärung, wonach der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einem Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen kann, auch auf juristische Personen Anwendung findet. Aus diesem Grunde können sich juristische Personen nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter vertreten lassen, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter. Ergänzend ist diese Vertretungsklausel nach der Rechtsprechung des BGH zudem dahingehend auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist. Durch die Teilnahme eines aufgrund seiner Zugehörigkeit zu dem Unternehmen der juristischen Person mit der Angelegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft vertrauten Mitarbeiters wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dem mit der Vertretungsklausel verfolgten Zweck, Einflüsse Dritter weitgehend auszuschließen, Rechnung getragen, da von ihm gemeinschaftsfremde Einwirkungen nicht zu erwarten sind. Daher wäre es nach der Rechtsprechung des BGH sachlich nicht zu rechtfertigen, wenn eine juristische Person, die ihre Interessensvertretung nicht in die Hände des Verwalters oder eines anderen Wohnungseigentümers legen will, nur durch ihren organschaftlichen Vertreter an der Eigentümerversammlung teilnehmen dürfe.

Stephanie Dreher-Meyer
Rechtsanwältin in Ravensburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Dreher + Partner mbB