Nach bisher herrschender Rechtsmeinung war im Zusammenhang mit der Erstellung eines neuen Gebäudes oder bei erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude anhand des Gesetzestextes davon ausgegangen worden, dass ein Verbraucher-Bauvertrag nur dann vorliegt, soweit die vom Verbraucher beauftragten Werkleistungen letztlich „aus einer Hand“, meist durch Generalunternehmer, erbracht werden.

Dies hatte zur Folge, dass die herrschende Rechtsmeinung davon ausging, dass bei gewerkeweiser (Einzel-)Vergabe auch bei einem Neubau oder bei erheblichen Umbaumaßnahmen kein Verbraucher-Bauvertrag vorliegt.

Die Anwendbarkeit des Verbraucher-Bauvertragsrechts (§ 650 i) ff. BGB) hat insbesondere Bedeutung für die dort gestellten Anforderungen an die Baubeschreibung und geforderten weiteren  Angaben zur Bauzeit etc., insbesondere jedoch für das dem Verbraucher bei Vorliegen eines Verbraucher-Bauvertrages gem. § 650 l) BGB zustehende Widerrufsrecht und der zur Vermeidung eines Widerrufs während eines Jahres nach Vertragsabschluss zwingend notwendigen Widerrufsbelehrung. Darüber hinaus stellt der Verbraucherbauvertrag erhöhte Anforderungen an Abschlagszahlungen und hat den Ausschluss des Anspruchs auf Stellung einer Bauhandwerkersicherung gem. § 650 f) BGB zur Folge.

Mit Ausnahme vereinzelter baurechtlicher Kommentatoren bestand bisher Einvernehmen darüber, dass bei Einzelgewerkevergabe das Verbraucher-Bauvertragsrecht regelmäßig keine Anwendung findet.

Demgegenüber – wohl aus bloßem Interesse an einer Ausdehnung des Verbraucherschutzes und insbesondere zur Begründung des Ausschlusses einer Bauhandwerkersicherheit nach § 650 f) Abs. 1 BGB bei Beteiligung eines Verbrauchers als Auftraggeber – hat das Oberlandesgericht Hamm mit Urteil vom 24.04.2021 (Az. 24 U 198/20) entschieden, dass ein Verbraucher-Bauvertrag i.S.d. § 650 i) Abs. 1 BGB auch bei gewerkeweiser Vergabe vorliegen kann, wenn die Beauftragung zeitgleich oder in engen zeitlichem Zusammenhang mit der Erstellung eines neuen Gebäudes erfolgt, die Erstellung eines neuen Gebäudes für den Unternehmer ersichtlich ist und die Gewerke zum Bau eines neuen Gebäudes selbst beitragen.

Nach Ansicht des OLG Hamm kann ein Verbraucher-Bauvertrag in diesem Sinne auch bei gewerksweiser Vergabe vorliegen. Eine Definition dessen, was unter dem „Bau eines neuen Gebäudes“ zu verstehen sei, findet sich nach Auffassung des OLG Hamm im Gesetz nicht. Hintergrund der gesetzlichen Regelung sei jedoch, dass beim Verbraucher-Bauvertrag eine Risikokumulation für den Verbraucher bestehe und ein sachlicher Grund nicht ersichtlich sei, warum der Bauherr bei gewerkeweiser Vergabe weniger schutzwürdig sei als der Bauherr, der sein Haus aus einer Hand errichten lässt. Zur Begründung weist das OLG Hamm weiter darauf hin, dass es erklärtes gesetzgeberisches Ziel gewesen sei, den Verbraucherschutz bei der Errichtung derartiger Gebäude deutlich zu verbessern und bei enger Auslegung sich durch das zum 01.01.2018 in Kraft getretene Bauvertragsrecht des BGB – im Vergleich zum alten Recht – eine Verschlechterung für Verbraucher bei Einzelvergabe ergebe.

Letztgenanntes Argument trifft in der Tat für das Verlangen des Ausführenden nach einer Bauhandwerkersicherheit gem. § 650 f) Abs. 1 BGB zu, da nach alter Rechtslage beim Bau eines Einfamilienhauses in der Regel grundsätzlich ein solches Sicherungsverlangen ausgeschlossen wurde, und Bauherr solcher Gebäude häufig Verbraucher waren.

Das Oberlandesgericht Hamm verkennt jedoch und ignoriert aus Sicht des Endunterzeichners völlig den Gesetzestext. Insoweit versucht das OLG Hamm offensichtlich selbst „Gesetzgeber zu spielen“, indem der eindeutige Wortlaut des Gesetzes so gedehnt wird, dass im Ergebnis das vom OLG Hamm gewünschte Ziel erreicht wird.

§ 650 i) Abs. 1 BGB definiert den Verbraucher-Bauvertrag wie folgt:

(1)   Verbraucher-Bauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

Der bloß mit Einzelgewerken beauftragte Unternehmer wird ersichtlich jedoch bei wortgetreuer Auslegung auch von einem Verbraucher nicht zum „Bau eines neuen Gebäudes“ verpflichtet.

Die im Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vertretene Rechtsauffassung steht daher konträr zum Wortlaut der Regelung des § 650 i) Abs. 1 BGB. Bei eindeutigem Wortlaut findet jedoch auch eine (ausdehnende) Auslegung ihre Grenzen. Das eine Einzelgewerkevergabe von der Anwendung des Verbraucher-Bauvertragsrecht ausdrücklich ausgenommen sein soll, macht der zweite Halbsatz des § 650 i) Abs. 1 BGB noch deutlicher, wonach neben der Verpflichtung zum Bau eines neuen Gebäudes ein Verbraucher-Bauvertrag vorliegt, wenn „der Unternehmer zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude“ verpflichtet wird. Die Auslegung des OLG Hamm, welche auf ein neu zu erstellendes Gebäude abstellt, ist nach Auffassung des Endunterzeichners schon allein hierdurch ad absurdum geführt.

Die genannte Entscheidung des OLG Hamm führt nunmehr jedoch zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit und erheblichen Risiken des bauausführenden Unternehmers im Zusammenhang mit der Ausführung auch bloßer Einzelgewerke bei einem Neubau. Diese Meinung wird, soweit erkennbar, neben dem OLG Hamm bisher auch lediglich einem Lehrbuch zum Privaten Baurecht von Messerschmidt/Voit/Lenk/Eyth (3. Aufl., BGB, § 631 Rz. 23) vertreten. Es ist daher zu hoffen, dass sich der Bundesgerichtshof kurzfristig zu der genannten Entscheidung des OLG Hamm äußert und klarstellt, dass bei einer Einzelgewerkevergabe – auch beim Neubau - in der Regel das Verbraucher-Bauvertragsrecht keine Anwendung findet.

Da jedoch die Entwicklung der Rechtsprechung nicht (mehr) vorhersehbar und vermehrt „für Überraschungen gut“ ist, kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich der Bundesgerichtshof der nach Auffassung des Endunterzeichners nicht haltbaren Rechtsauffassung des OLG Hamm anschließt.

Daher müssen u.E. Werkunternehmer bei Vertragsschluss mit Verbrauchern bei Neubauten auch bei Einzelgewerkevergabe zu Sicherheit zumindest bis zur endgültigen Klärung durch den Bundesgerichtshofs die gesetzlichen Regelungen zum Verbraucher-Bauvertrag (§ 650 i) BGB) beachten, mithin die notwendige Baubeschreibung mit den im Gesetz vorgesehenen Angaben und insbesondere mit einer Widerrufsbelehrung gem. § 650 l) BGB i.V.m. § 249 Nr. 3 EGBGB versehen.

Nachdem bisher bei kritischer wirtschaftlicher Situation des Auftraggebers auch gegenüber Verbrauchern, das Sicherungsrecht des § 650 f) BGB beansprucht wurde, sollte zunächst davon Abstand genommen werden, dieses gegenüber Verbrauchern – jedenfalls bis zur Klärung durch den Bundesgerichtshof - wegen der möglichen Konsequenzen, wie z.B. ungerechtfertigte Baueinstellung / Kündigung – und sich hieraus ergebender fataler wirtschaftlicher Folgen zu fordern, jedenfalls durchzusetzen. Andernfalls bestehen bei Bestätigung des Urteils des OLG Hamm erhebliche Risiken.

Es bleibt daher zu hoffen, dass der Bundesgerichtshof der Entscheidung des OLG Hamm kurzfristig entgegentritt und klarstellt, dass das Verbraucherbauvertrag in den genannten Fällen keine Anwendung findet.

H. Jürgen Bertl

Rechtsanwalt

Dipl.-Betriebswirt (FH)

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Dreher + Partner mbB