Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs, Veröffentlicht in: IBR 2000, S.5, wurden in der Praxis einseitig vom Auftraggeber in Formularverträgen bzw. in Allgemeinen Vertragsbedingungen vorgegebene sog. „Umlageklauseln“ vielfach akzeptiert und oftmals nicht mehr infrage gestellt und angegriffen.

Mit einer Entscheidung von hoher praktischer Relevanz hat das Landgericht Bochum mit Urteil vom 04.10.2021 nunmehr eine solche vorformulierte Umlageklausel für unwirksam erachtet, nach welcher – wie in der Praxis häufig - in jedem Fall und unabhängig von der tatsächlichen Inanspruchnahme der Leistungen eine prozentuale Kostenbeteiligung des Auftragnehmers für „Sanitäre Anlagen, Baustrom und –wasser“ vorgesehen ist.

Das Landgericht Bochum hält solche Umlagevereinbarungen für sanitäre Anlagen, Baustrom und –wasser gem. § 307 BGB für unwirksam, da sie den Auftragnehmer unangemessen benachteiligen.

Hierbei stellt das Landgericht Bochum klar, dass in Fällen, in denen es sich nicht um Preisnebenabreden, sondern um gesonderte Bereitstellungskosten handelt, für die ein pauschaliertes Entgelt vereinbart wird, eine AGB-rechtliche Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB nicht erfolgt. Dies gilt jedoch nur in den Fällen, in denen es dem Unternehmer unbenommen bleibt, ob er bei Ausführung seiner Bauleistung das Angebot des Bestellers annimmt, oder Bauwasser, sofern er es benötigt, auf eigene Kosten selbst besorgen will, mithin ein entsprechendes Wahlrecht hat.

In der pauschalen, nicht abwendbaren Überbürdung dieser Kosten, wie häufig in Bauverträgen und/oder Allgemeinen Vertragsbedingungen oder einseitig vom Auftraggeber gestellten Verhandlungsprotokollen, die unabhängig von der tatsächlichen Inanspruchnahme einen Rechnungsabzug rechtfertigen sollen, liegt regelmäßig eine „unangemessene Benachteiligung“ des Auftragnehmers, mit der Folge der Unwirksamkeit der Umlageklausel.

Die hohe praktische Relevanz zeigt sich darin, dass regelmäßig in vorformulierten Verträgen Umlagen, z.B. für Bauwasser, Baustrom und sanitäre Anlagen, pauschal oder als prozentualen Abzug verlangt werden. Zwar hat der Bundesgerichtshof eine formularmäßig vereinbarte pauschale Umlageklausel für Bauwasser (BGH, IBR 2000, 5) dann für wirksam erachtet, soweit diese als bloße Leistungsbeschreibung der Inhaltskontrolle entzogen sei. Die Pauschale hinsichtlich des Bauwassers hat der Bundesgerichtshof jedoch nur deswegen als wirksam angesehen, da die untersuchte Klausel dahingehend auszulegen war, als der Besteller den Pauschalbetrag nur fordern konnte, wenn der Unternehmer nachweislich vom Angebot, das Bauwasser zum Pauschalbetrag zu nutzen, tatsächlich Gebrauch gemacht und das im Vertrag vorgesehene Angebot angenommen hatte.

Eine solche Auslegung ist in der Praxis jedoch häufig nicht möglich. Wenn eine Umlageklausel – anders als die vom BGH für wirksam erachtete – nicht so ausgelegt werden kann, dass die pauschale Umlage jeweils nur bei Inanspruchnahme der Leistungen geschuldet ist, sondern aus Sicht des Unternehmers so zu verstehen ist, dass die „Umlage in jedem Fall und völlig unabhängig von der Inanspruchnahme der Leistungen“ zum Tragen kommt, handelt es sich hierbei um einen „versteckten Preisnachlass“ (vgl. Kniffka in: Kniffka/Koeble/Jürgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts, 5. Aufl., 4. Teil, Rz. 526), der den Unternehmer unangemessen benachteiligt und in Allgemeinen Geschäftsbedingungen deswegen gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam ist.

Dies ist bei geläufigen Umlageklauseln häufig der Fall, da diese einen Hinweis darauf, dass der Rechnungsabzug nur im Falle der Inanspruchnahme der bauseitig zur Verfügung gestellten Leistungen zum Tragen kommt – und dem Auftragnehmer insoweit ein Wahlrecht einräumt - nicht aufweisen. Der Klärung der Berechtigung eines Abzugs von Bauumlagen sollte daher zukünftig wieder ausreichend Aufmerksamkeit geschenkt werden. Dies jedenfalls bei ins Gewicht fallenden Abzügen oder ohnehin mit dem Auftraggeber wegen unberechtigten Rechnungskürzungen geführten Auseinandersetzungen.

In diesem Zusammenhang ist auch zu beachten, dass nach einer weiteren Entscheidung des Landgerichts Bochum (IBR 2021, 616) SiGeKo-Kosten in vorformulierten Vertragsbedingungen regelmäßig nicht umlagefähig sind. Bei einer pauschal geforderten Kostenbeteiligung für Schuttbeseitigung gilt nach einer Entscheidung des OLG Brandenburg (IBR 2020, 575) das Vorgesagte entsprechend.

Unter Berücksichtigung der zutreffenden Argumentation in der Entscheidung des Landgerichts Bochum in Abgrenzung zur „Bauwasser-Entscheidung“ des BGH werden die in vorformulierten Bauverträgen vorgegebenen Umlageklauseln zukünftig wieder zur Disposition gestellt und angegriffen werden können.

H. Jürgen Bertl

Rechtsanwalt

Dipl.-Betriebswirt (FH)

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Dreher + Partner mbB