Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch unabhängig dadurch, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558 a BGB genügte und materiell berechtigt war, eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande.

Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer unrichtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bzgl. der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558 b BGB hätte durchsetzen können; denn in einem solchen Fall ist dem Mieten ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar (BGH-Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18 – LG Dresden ).

Entgegen der Auffassung des LG Dresden als Berufungsgericht stand dem Kläger ein Anspruch auf Rückzahlung erbrachter Mietzahlungen aus einer sog. ungerechtfertigten Bereicherung nicht zu. Der Kläger hatte eingewandt, zwar einer Mieterhöhung zugestimmt zu haben, sich allerdings bei seiner Zustimmung zur Mieterhöhung bei der angegebenen Wohnfläche verrechnet zu haben. Tatsächlich wich die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mieterhöhungsverlangen angegebenen Mietfläche ab. Der BGH hat eine Rückzahlung und damit Erstattung von zu viel gezahlter Miete abgelehnt mit der Begründung, dass der Rechtsgrund der Zahlung in der wirksamen Vereinbarung der Parteien über die Erhöhung der Miete zu sehen ist und auf diese Vereinbarung hin die Miete bezahlt wurde. Der Irrtum der Parteien über die Wohnfläche rechtfertige eine Vertragsanpassung zugunsten des Mieters wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage nicht, weil dem Mieter ein unverändertes Festhalten an den Mieterhöhungsvereinbarungen zumutbar sei. Durch die Zustimmung des Mieters zu dem jeweiligen Mieterhöhungsbegehren des Vermieters sei jeweils eine wirksame Vereinbarung über eine entsprechende Mieterhöhung zustande gekommen. Die Mieterhöhungsvereinbarungen seien dahingehend auszulegen, dass die Miete sich auf den darin jeweils explizit genannten neuen Betrag erhöht und nicht lediglich auf einen geringeren Betrag, der sich durch die Multiplikation des jeweils erhöhten Quadratmeterbetrages mit der tatsächlichen Wohnfläche ergebe. 

Stephanie Dreher-Meyer

Rechtsanwältin in Ravensburg

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

Dreher + Partner mbB